Que peut-on construire sans permis de construire?

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Le manquement à l'obligation légale d'obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux est un délit pénal.

Pouvoir de police du maire

Sitôt qu'il a connaissance d'une construction sans permis, le maire n'a pas le choix de l'opportunité des poursuites : agissant en qualité d'agent de l'état, il est tenu de dresser un procès-verbal de l'infraction, de prendre un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre, sans délai, copie au procureur de la République.

En cas d'inaction du maire, le préfet peut être saisi ; il se substitue alors au maire pour prescrire l'interruption des travaux.

Délit pénal. Il est constitué si les travaux sont engagés ou se poursuivent après l'annulation du permis. Seul le parquet est compétent pour apprécier les suites pénales à donner au procès-verbal. C'est le juge correctionnel qui fixe la sanction :
- amende : elle est calculée en fonction du mètre carré de surface illicite (6 097,96 €/m2) avec une peine maximale de 300 000 € ;
- emprisonnement maximum de deux ans ;
- le cas échéant, démolition et remise en état, éventuellement sous astreinte (75 € par jour de retard au maximum).

En cas de non-respect, le maire ou le préfet peut faire effectuer les travaux aux frais du contrevenant.

Prescription. Le délit pénal est prescrit trois ans après l'achèvement des travaux. Mais, même si on occupe le bien, la prescription ne court pas tant qu'on effectue des travaux (extension et raccordement au réseau des eaux usées : cass. crim. 8 juillet 2004, n° 03-83823, n° 4159).

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Action des voisins

Ce sont souvent les voisins qui alertent les pouvoirs municipaux. Mais ils disposent également d'une action en justice :
- en référé, en cas d'inertie des autorités administratives (maire et préfet), auprès du tribunal de grande instance, en justifiant d'un dommage « imminent et certain » ou d'un trouble « manifestement illicite ». L'arrêt des travaux et des mesures conservatoires (expertises…) peuvent être ordonnés ;
- en responsabilité, contre le propriétaire qui a violé une règle d'urbanisme, leur causant un préjudice. L'action doit être exercée devant le tribunal de grande instance, dans les dix ans après l'achèvement. Une indemnisation ou une modification des lieux (mise en conformité ou démolition) peut être prononcée ;
- au pénal, comme partie civile, au même titre qu'une association reconnue d'utilité publique ou agréée, s'ils subissent un préjudice.
La commune peut se constituer partie civile au titre des délits d'urbanisme. Elle peut aussi engager les poursuites en cas de préjudice : atteinte à l'environnement, aux conditions de circulation, dégradations d'équipements ou d'espaces publics…

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Régularisation. La construction sans permis doit être régularisée vis-à-vis de l'administration avant de modifier le bien à nouveau. Un permis de régularisation peut alors valider des travaux effectués, à condition qu'ils soient conformes à la réglementation en vigueur au moment où ce document est délivré. L'obtention du permis n'efface pas l'infraction. Mais le juge peut ajourner la peine dans l'attente de la régularisation ou dispenser de peine si la régularisation intervient avant le jugement.

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